Au regard de l’environnement, marqué par l’aggravation de la crise des dettes souveraines en Europe et une forte consolidation boursière, grâce à ses atouts et à la qualité de son patrimoine immobilier, la SCPI Actipierre 1 a continué d’afficher d’excellents résultats en termes de valorisation, d’occupation ou de rendement.

- La valeur vénale (expertises) du patrimoine a progressé significativement de 3,43% à périmètre constant. En tenant compte des cessions de locaux non stratégiques effectuées durant l’année, la valorisation globale hors droits du patrimoine est désormais supérieure de 125% à son prix de revient.

- Les arbitrages d’actifs non stratégiques ont été poursuivis. Ainsi, durant l’exercice, deux actifs, partiellement vacants ou à usage de bureaux/entrepôts, ont été cédés pour un montant total de 2 907 000 euros, et ont dégagé une plus-value comptable globale égale à 53% du prix de revient, soit 1 008 504 euros (6,59 euros par part).

Dans un contexte de marché de l’investissement qui demeure très concurrentiel et focalisé sur les actifs peu risqués, les fonds provenant de ces arbitrages, combinés avec l’autorisation d’un recours à une facilité de caisse pour 5 millions d’euros, permettent d’étudier dans des délais non contraignants des dossiers de nouvelles acquisitions préservant les fondamentaux du patrimoine immobilier. A la clôture de l’exercice, la SCPI Actipierre 1 est en surinvestissement à hauteur de 1,2 millions d’euros.

Résultat d’une part d’une gestion locative de proximité et d’un accompagnement des locataires, et d’autre part de la cession d’actifs vacants évoquée précédemment, le taux d’occupation financier a conforté son niveau élevé, atteignant 98,20% au quatrième trimestre 2011, en nette progression d’une année à l’autre (95,63% au 31 décembre 2010).

Sur le marché secondaire organisé, si le prix d’exécution a diminué de 5% entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2011, il enregistre toutefois en termes de prix moyen annuel une progression de 1,8%. Sur les cinq derniers exercices, ce prix moyen de la SCPI est ainsi en progression de 18,5%.

Le revenu brut distribué en 2010, 25,80 euros par part, a été conservé en 2011 tout en renforçant le report à nouveau (réserves). Par ailleurs, un dividende exceptionnel de 1 euro par part, prélevé sur les plus-values réalisées antérieurement, a été opéré. Le rendement moyen pour 2011 (dividende 2011/prix acheteur moyen 2011) s’élève ainsi à 5,23%. Le niveau des réserves, à 4 mois de distribution, permet d’envisager sereinement l’exercice 2012, et ce même en cas de persistance d’un environnement économique difficile.

Sur une plus longue période, les taux de rendement internes de la SCPI Actipierre 1 s’établissent à 11,39% sur sept ans et 15,37% sur dix ans, supérieurs aux taux nationaux calculés sur ces périodes pour les SCPI « murs de magasins » (respectivement 10,66% et 11,67%). Ce calcul intègre le coût d’acquisition des parts et les revenus perçus, et prend pour hypothèse leur revente fin 2011.

• C’est en novembre 2007 que l’AMF a délivré les premiers agréments à des Organismes de Placement Collectif Immobilier. Ces produits prennent la forme :

- soit de société anonyme à capital variable (SPPICAV) : revenus distribués soumis à la fiscalité des capitaux mobiliers ;

- soit de fonds de placement immobiliers (FPI) : revenus distribués soumis à la fiscalité des revenus fonciers (même régime que les SCPI).

A la fin de l’année 2011, les OPCI destinés aux professionnels (OPCI dits à Règles de Fonctionnement Allégées) sont au nombre de 167, tous de forme SPPICAV, et représentent de 15 à 20 milliards d’euros d’actifs sous gestion.

Sept OPCI grand public ont été commercialisés sur l’année 2011. Au 31 décembre 2011, l’encours de ces OPCI avoisine 270 millions d’euros.

L’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2009 a approuvé une résolution présentée par des associés et agréée par la société de gestion visant au maintien de la SCPI Actipierre 1 en la forme de SCPI sans limitation de durée.

• CILOGER ainsi que la SCPI ACTIPIERRE 1 avaient saisi en 2009 le Tribunal de Grande Instance de Pontoise, avec différentes autres sociétés de gestion et SCPI, pour faire trancher la question du droit de l’APPSCPI à solliciter chaque année la communication des feuilles de présence, contenant des informations personnelles sur les associés, aux différentes assemblées générales. Par jugement du Tribunal de Grande Instance de Pontoise en date 16 mars 2012, il nous a été demandé de publier un communiqué pour rappeler aux associés l’obligation qui incombe aux sociétés de gestion en la matière et les dispositions applicables.

 Aujourd’hui, compte tenu des opportunités du marché de l’investissement, le paraît venu d’envisager de relancer la collecte qui avait été interrompue en 2007. C’est dans ce cadre, conformément à la réglementation, l’accord des associés sera demandé pour rouvrir le capital et qu’il est proposé d’augmenter le capital statutaire maximum.

 

L’accroissement de la taille de la SCPI Fructirégions paraît être conforme à l’intérêt des porteurs de parts, car il permettra d’acquérir, des actifs plus significatifs, en général de meilleure qualité technique, de mieux répartir le risque locatif et d’amortir les frais de structure sur un patrimoine accru.

Ainsi, il est proposé d’augmenter le montant maximum du capital social de la Société fixé à ce jour à 300 000 000 e et de le fixer désormais à 400 000 000 €. Une telle augmentation nécessitera la modification corrélative de l’article 7 des statuts.

Par ailleurs, il est proposé d’autoriser la Société de Gestion à émettre des nouvelles parts sociales conformément à l’article 422-6 du Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers pour une période de trois ans à l’issue de la clôture de la dernière augmentation de capital réalisée dans le cadre de la présente autorisation et dans la limite du montant maximum du capital social.

La Société de Gestion, NAMI AEW EUROPE, déterminera les modalités de la ou des augmentations de capital et procédera à toutes les démarches nécessaires.

La SCPI Fructirégions est propriétaire de 75 immeubles d’une surface totale de 115 699 m2 pour une valeur d’expertise hors droits de 179 050 000 euros soit en moyenne 1 542 m2 et 2,3 Me par actif contre 863 m2 et 760 Ke en 2000.

L’accroissement de la taille unitaire des actifs et la recherche d’actifs détenus en pleine propriété situés sur des marchés locatifs confirmés ont orienté la stratégie d’investissements et d’arbitrages.

Le patrimoine de la SCPI Fructirégions est constitué pour l’essentiel (90,82 % en valeur) de bureaux situés à 73,19 % dans les grandes métropoles régionales. Il comporte aujourd’hui 65 % (en valeur) d’immeubles détenus en pleine propriété contre 41 % en 2000.

 

Une fraction très significative du patrimoine est composée d’immeubles neufs ou récents compte tenu de la politique d’investissement retenue. Ces actifs offrent un rendement immédiat inférieur à celui du patrimoine préexistant, mais ils présentent des prestations techniques et des caractéristiques qui permettent d’accompagner l’évolution du marché locatif. Cette caractéristique sera d’autant plus importante dans un marché locatif plus disputé et pour anticiper le coût des mises aux normes environnementales des actifs anciens, coût qui devrait peser sur l’exploitation de la SCPI.

 Acheter des SCPI peu paraître complexe, il existe plus de plus de 150 SCPI dans le secteur, alors comment établir son choix ? En premier lieu, il est nécessaire de sélectionner une société de gestion de qualité, son rôle est primordial dans la gestion de la SCPI. Il prend en charge l’ensemble de la gestion de la collecte, des investissements et des relations avec les locataires. La société de gestion de SCPI assure la politique de collecte et l’investissement des capitaux récoltés pour les affecter dans de nouveaux immeubles. Sa mission est de première importance dans le choix et la sélection des immeubles, car c’est avec ces investissements immobiliers que les investisseurs percevront les revenus de la SCPI. Les revenus distribués correspondent à environ 5% par an en 2012, un des meilleurs rendements du marché de l’épargne compte tenu de la conjoncture actuelle. Mieux, ces revenus sont nets de toutes charges de gestion contrairement à l’immobilier locatif traditionnel, c’est la société de gestion qui assure toute la relation avec les locataires. Parmi elles, LA FRANCAISE AM est la plus importante des sociétés de gestion avec plus de 6 milliards d’euros d’actifs immobiliers gérés. Vient ensuite les filiales spécialisées des grands groupes bancaires comme AMUNDI IMMOBILIER et BNP PARIBAS REIM, des sociétés de grande envergure plutôt spécialisées sur la gestion de parc immobiliers situés dans à Paris et dans ses proches couronnes. Sofidy et Perial figurent parmi les principaux groupes de gestion indépendants. La SCPI Immorente gérée par Sofidy est la plus importante SCPI de commerce du marché avec plus d’un milliard d’euros de capitalisation. Elle a construit sa notoriété grâce à sa stabilité pendant la crise immobilière des années 90. PERIAL, quant à lui, est le plus est un groupe de gestion indépendant créé à la fin des années 60, c’est un groupe spécialisé dans la gestion des SCPI de rendement qui gère environ 1 milliard d’euros en 2012. En 2008, Perial lance la première SCPI à dimension environnementale, PFO2, qui figure parmi les plus importantes SCPI du marché en termes de collecte. Arrive ensuite Ciloger qui fait partie du groupe BPCE et qui oriente sa gestion vers des SCPI de murs de magasins comme les Actipierre 1, 2 ou 3 et pierre Plus. Elle est aussi la première société de gestion à proposer une SCPI à dimension européenne, Actipierre Europe. Le groupe Primonial est plus récent, fondé par d’anciens responsables de LA FRANCAISE (ex groupe UFG). Ces gestionnaires ont pour particularités d’être des spécialisés sur la gestion des SCPI depuis de nombreuses années et d’avoir des stratégies de gestion actives avec des produits proposant des rendements élevés. Reste désormais à sélectionner les qualités des SCPI que ces sociétés gèrent, toutes n’ont pas des potentiels ou des parcs immobiliers identiques.